査定価格はどのように算出するのですか？｜おうちの仲介＋（株式会社アークレスト）

A. 弊社では不動産の査定額を計算する方法は、大きく分けて
「原価法」・「取引事例比較法」・「収益還元法」の3つございます。

「原価法」は、同じ不動産をもう一度建築された場合や造成されたら、いくら必要なのかという観点で査定する方法で、主に土地や戸建ての査定に用いられます。まず、再度取得するのに必要な費用（再調達原価）を算出します。次に建物がある場合は、築年数による価値の低下を割引いて（減価修正）を行います。

原価法による査定価格 ＝ 再調達原価÷耐用年数×残存年数 ＝ 総面積×単価÷耐用年数×（耐用年数－築年数）

※なお、税務で用いる住宅の耐用年数は、木造で22年、鉄筋コンクリート造で47年、鉄骨造(厚さ4mm超)で34年、鉄骨造(厚さ3～4mm)で27年となっています。

「取引事例比較法」は、過去に売買された似た物件の取引事例を収集し、対象の物件との違いを比較考慮しながら、1平米あたりの価格を決定し、査定額を計算する方法で、マンションを中心にあらゆる不動産の査定に用いられます。基本的には、近隣の似た物件の取引事例を参考にしますが、近隣の取引事例が少ない場合は、似たようなエリアにおける取引事例を参考にするケースもございます。

「収益還元法」は、査定させていただく物件が将来生み出すであろう収益から査定額を評価する方法で、主に投資用の収益不動産の査定に利用されます。原価法や取引事例比較法と比べると経済的合理性がありますが、一方で予想される収入と支出の額、およびその根拠や精度が非常に重要になる査定方法となります。